城市综合体是指由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群，是一个可循环的商业生态系统。

  它还可以简单地解释为将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助得益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

  城市综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，是随着城市规模扩张、城市化进程加快、城市人口增加、城市空间范围增大，城市经济发展和消费水平、能力等达到一定层次后，在明确需求之下，自然而然诞生与发展起来的;是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。结合我国国情，城市综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。

  自上世纪50年代，世界第一个城市综合体，法国巴黎的拉德芳斯诞生以来，城市综合体就与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。像美国纽约曼哈顿的洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本东京的中城、六本木、难波城，德国柏林的索尼中心，新加坡的新达城，泰国曼谷的长春广场，香港的太古广场，中国北京的国贸中心、深圳的华润中心、上海新天地等，这些城市综合体成为展示城市鼎盛的符号。

  由于城市综合体很好将地产的商业经济价值和城市的社会价值关联在一起，成为城市发展升级的新引擎，因此成为各地政府力推的标志性商业模型。

  据前瞻产业研究院的统计，目前杭州、沈阳、合肥、济南等二线城市提出未来主要发展城市综合体的战略目标并积极推进。

  杭州提出了要在10年之内建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

  济南市城市综合体规划显示“十二五”期间将建设16个城市综合体项目，其中老城区规划城市综合体6个、东部新区4个、西部新区2个、滨河新区4个，总占地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积7000多万平米，以此推动新区开发、老城提升和现代服务业发展。

  成都的城市综合体由2009年的10多座迅速扩展到2011年5月底的88座(包括在建和立项)，大多数体量都在10万平米以上。

  沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平米。贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积将近200万平米。

  无锡市在2015年底前将全面竣工并投入到正常的使用中29个城市综合体，这些城市综合体构建起十大商贸区，商业、商务总建筑面积达792万平米。在南通新区，2011年将增28座城市综合体。

  宁波亦在2015年前，在江北区打造包括来福士广场、万达广场、海德等5大城市综合体。绍兴纳入城市总体设计的25座城市综合体也已于2009年中期全面启动。

  上海的城市综合体，在2010年底已建设的面积达770万平米，在2011-2013年间，又将有50多个总面积约1360万平米的项目建成投入市场，这在某种程度上预示着到2013年，上海城市综合体建筑面积将是现有的3倍。

  一段时期以来，城市综合体开发已经在主观和客观上成为房地产开发和城市建设的基本方式和途径，是房企在这一轮住宅调控下调整产品线规避风险的不二选择，是各路资本掘金新途径，如零售商和金融企业及建筑施工类型企业的新投资领域。

  据前瞻产业研究院数据监测中心的统计多个方面数据显示，万达集团2009、2010年新开业城市综合体分别为8座、15座;2011年、2012年分别计划开业16座、20座，截至2010年底，万达集团已经在全国45个城市投资建设59座万达广场，其中已开业33座万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店;2011年9月下旬，第100座万达广场在大连高新区开工，计划到2012年已开业万达广场达70个，持有收租物业面积1300万平米，年租金总收入超过70亿元，规模排名全球前列。

  海印股份在4月24日低价竞拍得一地块，该地块计划开发建设“鼎湖总统御山庄”城市综合体项目，预计总建筑面积11.5万平米，其中酒店6万平方米、商铺0.4万平方米、低密度公寓5.1万平方米，预期建成后酒店及商铺首年租金收入0.22亿元。目前海印股份在建的“海印又一城”项目共有3个，分别为广州番禺又一城、肇庆大旺又一城和肇庆鼎湖又一城，预计未来两年内“海印又一城”系列综合体将达到7-8个。

  一贯专心做住宅万科集团，在宏观调控背景及地方政府“楼宇经济”的现实背景下，也转向商业地产，于2011年6月28日发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”等三大商业产品，未来万科的商业地产资产规模可能占到集团总资产20%以上的比例，未来5年将建50个百万级综合体。

  此外，一些零售商和金融企业、建筑施工公司也涉足城市综合体的开发，如王府井、银泰、友好集团、文峰集团、步步高等;中信资本、平安、光大等金融企业也制定了城市综合体的资本预算;中国铁建在杭州运营的首个中国铁建国际城，总建筑面积约40万平米，其中商业面积约10万平米、高层住宅15幢、酒店式公寓2幢、写字楼1幢。

  前瞻产业研究院《2011-2015年中国城市综合体行业发展前途与投资战略规划分析报告》

  对于我国这种地少人多的国家而言，城市综合体是一种复合未来发展的新趋势的产品形式，它既能够解决土地资源利用不足的问题，又依靠其多业态(主要是服务业)拉动就业，同时带给居住者和使用者全新的居住消费体验。

  城市综合体虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发城市综合体，它对开发商和城市有着极高的要求。

  城市综合体从建筑规模上看，动则数十万上百万平米;从建筑功能档次看，多为大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓;从投资周期看，如大型购物中心及五星级酒店一般要求长期持有，只有写字楼及公寓可以开发后快速变现。因此，对开发商的资金实力要求高。所以城市综合体项目更适合实力丰沛雄厚的企业、财团或有资金支持的大公司。

  城市综合体在不同城市之间和在同一城市内部(不同地段)是有空间规律和时间秩序的。在广东东莞、四川成都曾有综合体项目失利，原因是时机未到、规模过大、融资困难、过程控制缺乏经验等情况。

  目前我国城市综合体虽然发展比较快，但仍然处于较为初级的阶段，目前的城市综合体更多的是复合地产元素，仅仅将各种业态拼凑在一起，无法使其真正融合为一个整体;业态方面以商业地产为主导，而国外以持有为主，更注重综合体带来的服务;开发模式以开发并出售为主，而国外的业态则以休闲为主，注重城市综合体的可持续经营。

  前瞻产业研究院城市综合体行业研究小组认为，目前住宅地产的发展规律、运作操盘等方式在中国都已经相对成熟，而城市综合体这复合形态的商业地产模式还是不够成熟。虽然近几年各地大中城市前仆后继的建设这种新型建筑产品形式，相应的城市综合体在近几年也发展得较快，已然浮现比较成功的行业模式，但还没有具备普适性的推广模式。随着更多原本经营住宅甚至其他领域的资本进入该领域，相应的开发经验和人才的缺乏，也给大热之下的城市综合体发展带来更多的不确定性。

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