为什么总是绿城
来源:公共建筑    发布时间:2024-10-01 14:58:20

  最近,中央连续放大招,先是央行官宣要下调存量房贷利率,接着中央政治局会议召开,高层强调要“促进房地产市场止跌回稳”、“调整住房限购政策”,消息一出,整个地产圈都沸腾了。

  明源君此前就分析过,房地产行业将迎来政策最宽松的时代。各种限制政策取消后,不难预见,改善市场也将进入拼刺刀阶段,产品力将直接决定房企未来的市场竞争力。

  事实上,这两年,就有不少房企靠产品力在激烈的竞争中突围。最典型的莫过于绿城中国。

  6月底,位于义乌的凤起潮鸣项目开盘,套均2000多万的豪宅被抢购一空,首开卖了20亿,中签率仅为27%;杭州芝澜月华整个项目总货值有70亿,从首开到清盘只用了29天的时间;上海前滩百合园,三开热销,总销售额75亿;上海外滩兰庭,双开双罄,总销售额93.3亿.....

  房地产进入卖方市场,客户对产品越发挑剔,为什么绿城还能在市场获得如此高的认可?

  这两年,随着房地产行业进入改善时代,慢慢的变多房企开始打造精品项目。而绿城很多年前就开始坚持精品策略了。

  而且,明源君发现,绿城多年以前做的项目,在审美、功能、人性化设计等方面,放在今天也并不过时。

  而之所以能如此超前,是因为绿城很看重创新,敢于花时间、花钱持续提升产品力。

  随着地产行业进入下半场,市场和客户的真实需求发生了巨变。绿城围绕客户的真实需求,也不断加快了产品迭代速度。那么,绿城的产品目前有哪些进化与突破呢?

  过去客户买房,更多关注的是建筑本身,但现在大家对社区生活的期待慢慢的升高,社区与城市界面的融合与功能利用,成了规划设计的重要考量。

  绿城在规划设计之初,就努力将园区与城市、自然环境高度融合,以呈现和谐统一的美感。

  传统高端社区往往追求封闭性,高墙大院将园区与城市割裂,导致街道冷清,缺乏生气。而近两年,绿城开始有意识地探索社区的开放性。

  以杭州芝澜月华项目为例,其规划摒弃了以往封闭围墙式的设计,退让园区空间,使所有楼栋与城市共构边界,实现了社区与城市的有机融合。

  项目在主入口沿街界面打造了架空伞状空间,园区商业配套也通过透明玻璃与街道进行有机结合。

  这样一来,整条街会变得充满温度和活力,业主回家可以停下来聊天、闲逛,行人路过可以在这里停留,小孩可以在这里玩耍。这样的设计大大改善了城市的居住环境,这样的项目就呈现出非常高级的居住烟火气。

  绿城在景观打造上,很看重建筑与自然的互动,景观不但要具有观赏性,更要能用、能玩、能社交。

  所以绿城的景观除了做得很美,功能很复合,还要向四周延伸。比如园林和架空层空间要连通,泳池连着下沉式庭院,会所又嵌到下沉式庭院中,功能空间和景观相互渗透、融合。

  这样一来能够给大家提供更丰富的场景,空间具有连续性,另一方面也能够完全满足人与人的情感链接。

  比如绿城义乌凤起潮鸣,项目地块比较特殊,由两块地连同中间的道路和东边的河岸一同出让。于是绿城打造了很独特的一轴两园,中间是道路,道路两侧分别是合院区和高层区。

  绿城把中间的市政道路打造出一个内街,中间种了一棵八十多年的桂花树,让两个门头之间充分联动。

  两个社区大门都进化成了门廊,回廊会一直延伸到社区内。高层的连廊更把社区里每一栋楼都连起来,让园林变得可以步行可以停留可以玩耍,不用受天气影响。

  义乌凤起潮鸣会所与下沉式庭院也高度融合,整个会所嵌入到960平米的下沉庭院之中,通过超高的玻璃幕墙设计,能轻松实现室内和室外无界的交融。业主在茶室喝茶,能够轻松的享受到更美好的景观视野,同时也不耽误带娃,时刻能关注到在庭院玩耍的孩子。

  在户型设计,绿城不断突破瓶颈,力求做到极致。近两年,绿城推出了多项创新设计,包括无界设计、800库、主卧小家化、中央岛等等。

  以无界设计为例,通过将办公和商业里面的结构悬挂体系,应用到住宅建筑当中,解放户型内部的结构墙和柱子。当把外围护结构的柱子取消掉之后,户内能轻松实现270无柱景观视野,而且让空间变得更开阔,极大的提升了空间的实用率。

  天津水西云庐300㎡和275㎡户型就引入了无界设计。结合约6.4米挑空,阳光毫无阻碍地透过三面巨大玻璃窗洒进室内,如同一块“全面屏”,将观景视野无限放大。

  义乌凤起潮鸣高层户型也落地了无界设计,外立面采用弧形圆角设计,室内则是「无柱转角窗」,让室内空间变得更通透开阔。

  而且义乌凤起潮鸣利用四代宅的规范,设置了超大L型转角阳台,结合「中央岛」设计,将阳台、客餐厅、厨房融合在一起,形成「客厅院落化」。虽然是高层建筑,但却能拥有别墅一般的居住体验。

  架空层最大限度地考虑不同人群的需求,打造多功能的全龄生活空间场景。会所为业主提供宽敞明亮的社交和休闲空间,高端项目中的会所则配备室内泳池、健身中心、私宴餐厅等功能设施。

  比如凤起系产品,基本都配置超大规模会所。义乌凤起潮鸣会所面积达到4000平米,除了配置常见的中央水吧、影音室、棋牌室和茶室、私宴餐厅、室内恒温泳池等功能,还增加了保龄球室,为业主提供了很丰富的选择。

  而对于地下车库,绿城则增加了“地库玄关”、“地下光厅”等空间,让车行归家之路更有仪式感。

  以其中核心入园空间的「中央车站」为例,「中央车站」主要通过在入口大堂下方打造一个垂直空间,将下沉式落客区、下沉式庭院、快递中心等功能空间整合在一起,变成园区的中央枢纽,业主可以更便捷地打车,网约车可以开进来,不需要过多的担心日晒雨淋。业主晚上回家的时候顺便收取快递,很方便快捷高效。

  这两年,住建局号召房企,要为市民建设“绿色、低碳、智能、安全”的好房子。

  作为行业先行者,绿城提炼出了绿城好房子的6大标准——“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”。

  秉持着一流的企业做标准的理念,绿城以这6大产品主张为基准,编制了《绿城好房子产品质量标准》。并且在6月底,通过专家组严格评审,成为行业首个企业“好房子”标准。

  目前,绿城已经初步搭建起1到6到N的绿城好房子框架体系,这个体系包括一个标准、六宅实操手册(智慧宅、健康宅、生命宅、绿色宅、品相宅和舒心宅),同时还有多个技术系统作为支撑。

  绿城的健康宅中,就以“健康”为核心,融入了大量绿色建筑的设计和建造要素。包括高品质围护系统、高性能外窗系统、适恒空调系统、声音控制管理系统、自然ECO、绿色材料系统等6大健康系统。

  再比如生命宅,绿城在结构上突破了高层住宅剪力墙较多的局限性,让室内空间尽量无墙少梁,赋予空间50%灵活度,可以为业主提供按需定制的空间布局,轻轻松松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构。

  同时,绿城“生命宅”,还可以为餐厨、阳台、卫生间、玄关等空间提供13个功能模块,这些部品能轻松实现功能集成化、可升级、易焕新。从而满足家庭成长不同阶段的空间需求。

  绿城的“生命宅”除了为同一户型提供多种格局可选套餐,实现了户型定制,实现用户家庭差异化的需求。

  并且还能提供后加装服务,通过“5+1加装包”(颜值、收纳、电器、智能、软装包+定制包)为业主随心定制室内装修。

  很多房企研发设计能力很强,但最终市场反馈却不怎么样,原因主要在于项目落地把控能力跟不上,设计的具体方案在施工中大打折扣,出现了卖家秀和买家秀两张皮,甚至会出现较为严重的质量问题。

  但在绿城,这样的一种情况基本不可能会出现,绿城已形成非常成熟的工程管控体系,而且绿城的技术和管理方式还在不断进化。

  绿城的精工标准涵盖技术和管理两方面。绿城还联合中国建筑标准设计研究院编制了详细的工程做法图集,包括防水、景观、机电的安装,甚至细到连格栅、门窗都有详细的规范标准,颗粒度细得惊人,确保现场人员一看就懂。

  比如绿城一直坚定不移地推行产业化技术,希望像工业制造一样来进行生产管理。

  目前,绿城通过全面实施产业化技术应用,同时实行立体穿插综合作业提效的“战法”,双管齐下,很好地实现了提质增效,远远领先于同行。

  今年,围绕六大产品主张,绿城又提出了四大核心技术系统的建设,包括优围体系、适恒系统、智慧系统和产业内装。

  基于这四大核心技术系统,绿城进一步拆解出了10大模块和22个子模块,保障智慧宅、健康宅、生命宅等产品系的落地。

  当然,绿城的新技术会在建研中心进行打样和综合验证、测评,然后再批量推到项目当中。绿城中国建研中心于2018年12月正式成立,建筑面积达到5000平米,目前慢慢的变成了绿城中国产品研制、产品教学、产品展示的一个重要基地。

  工程过程管控历来是工程管理中的难点,而且过程管控中还涉及到大量隐蔽工程,一旦施工不到位,就很容易出现质量问题。

  一方面,绿城建立了严苛的巡查、第三方评估管控机制,确保实施工程质量保持在标杆水平。

  绿城根据绿式工程管理体系的标准,搭建了涵盖质量管理、进度管理、人员管理、视频监控的工程数字一体化平台,工程进度、工地安全问题、第三方评估结果、交付整改进等信息,全部都可以实时呈现在大屏上,真正的完成精细化管控。

  绿城打造产品价值的能力毋庸置疑,但好产品打造出来后,如何向客户有效传递?

  一方面,绿城通过实景示范区,给到客户最真实的产品体验,让项目价值更可信更立体。另一方面,绿城很看重产品品牌的打造,持续通过线上线下推广影响客户心智,提升客户对绿城好产品的认知度。

  在绿城看来,传统售楼处很多是临时搭建,虽然很豪华,但客户体验不到真实的产品价值,跟客户未来的生活也没什么关系,这是很失败的客户体验。而且临时售楼处搭完还要拆,非常浪费。

  现在绿城大部分项目,会将社区大门、会所、下沉庭院、泳池等亮点和核心配套,在售楼阶段就全部打造完毕,实景呈现,强化客户对交付品质的信心。

  2023年至今,在上海、北京、杭州、宁波等地,绿城全维实景示范区陆续亮相,不管在呈现完整度、建造效率,还是品质方面,都遥遥领先。

  比如台州凤起潮鸣全维实景示范区建面1.6万方,拿地到开放仅178天。义乌凤起潮鸣全维实景示范区建面1.6万方,拿地到开放137天。

  示范区打造又快又好,且不断刷新纪录,核心原因主要在于绿城建立起了一套完善的示范区管理体系,能轻松实现全周期分阶段高效管控。

  比如设计阶段,由于示范区已经实现模块标准化、产品套餐化,可以大幅度提升设计效率,并能确保示范区产品语言整体统一,赋能一线项目。

  建造阶段,得益于绿城强大的精益工程策划能力,绿城很多项目能轻松实现上午拿地,下午进场施工。

  据了解,绿城内部构建了非常完善的品牌管理体系。除了设有独立的品牌部门,绿城在研发设计中心、工程管理中心等业务部门也设有品牌职能。

  绿城品牌部门格外的重视与业务部门的协作,会定期与产品、工程及营销部门沟通互动,确定保证产品与品牌能相互赋能,形成较为强大的协同效应。

  一方面,品牌严格管控产品命名和品牌形象等关键环节,确保品牌形象与产品体验保持一致。

  另一方面,绿城将产品视为品牌内涵的核心。每年,各业务部门通力合作,制定详细的产品推广策略,以帮助产品在市场上获得持续的曝光。此外,绿城很擅长将产品特性转化为易于理解的客户语言,确定保证产品价值能够迅速而准确地传递给客户,从而提升客户的认知度。

  绿城作为行业的品质标杆,始终走在前列,不停地改进革新,给行业带来了非常多惊喜。未来绿城又将会如何进化?让我们拭目以待。

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